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福晟叫苦?世茂叫冤?这些业主、投资者苦透

时间: 2020-09-30 11:10 作者:8c7614 来源:未知 点击:

    近日有媒体报道称,世茂在8月份不仅调整了前福晟员工、停发工资,还让世茂福晟的工作停摆了大约一个月,直到最近,在政府的介入沟通下,世茂才愿意拉上金融机构一起重回谈判桌。看来年初的“世茂福晟大并购”后续并不圆满甚至有些狼狈。世茂已不愿再多提“世茂福晟”这个平台,而是改成了“福晟纾困管理平台”,双方的合作与8个月前相比已经变了味。

一方面世茂已经实际掌控了原福晟的优质项目,另一方面,世茂自己的债务也压力山大,更是无暇尽责的做到对福晟输出项目代管代建,比如“上海前滩项目”,这场大戏还愈演愈烈。

   9月4日,上海前滩并购私募基金管理人—上海易钜资产管理有限公司及其母公司钜派投资集团携随行律师及公函前往位于浦东新区杨思西路上的福晟前滩钱隆广场(上海世茂前滩项目公司办公地)强制取回存有上海前滩项目公章保险箱后,故事又有了新的发展。

9月9日下午两点左右,数十位“钜福上海前滩并购私募基金”投资人与前滩海悦华庭业主在上海市浦东新区前滩派出所“碰头”了,双方就公章归属问题各执一词,造成一场“抢”章大战。

   后在前滩派出所民警的调解下,由上海前滩项目经办人和“钜福上海前滩并购私募基金”管理人一起,以及前滩业主和基金投资人代表,四方共同将保险箱移送至中国首个第三方私人保管箱,采用了跟美国NASA同样的军用安防技术,安防系数超过大部分银行金库的上海中心宝库一号暂存。

“钜福上海前滩并购私募基金”投资人认为在基金运营期间,海悦华庭及钱隆广场的开发建设已完成,且海悦华庭的住宅部分已售罄,而钱隆广场则由世茂福晟方拟做自持,也就是说基金的底层资产已经处置完毕。

然而截至目前,基金投资人依然没有收到第一笔款项,项目方构成事实违约。因此按照5月钜派方、福晟方、世茂方三方形成的《备忘录》中约定“若世茂福晟方违约,则自违约之日起立即恢复钜派方对存续项目的监管措施,包括对公司章证照、公司账户及前述项目资料的监管措施等,世茂福晟方和世茂方应予以积极配合。”

然而在7月31日项目方事实违约后,世茂福晟方既未同意恢复共管的流程,项目方还出现私盖公章行为,投资人只能不断要求管理人尽快恢复相关公章证照和银行Ukey的共管权,尽快告知延期后的解决方案是什么。

而现场数十位前滩海悦华庭业主也已经经历了开发商交付延期,大、小产证办理延期,出于目前办大产证的需求,业主们力争公章应重新交由世茂福晟保管。现场双方苦主利益相关,剑拔弩张,寸步不让,原本企业之间的问题升级为业主与投资人之间的矛盾。

投资人:我们可以接受基金产品延期,但不接受延期后就不理不睬!

花开两朵,各表一枝。

先说“上海前滩并购私募基金”,这支基金原始交易对手其实是钜派方与福晟方,但众所周知,现在福晟已经成为了“世茂福晟”,前滩项目也已经被世茂收入囊中。这一点,从上述钜派、世茂、福晟三方于5月就原福晟集团在钜派旗下所有存续产品兑付方案达成正式文件《备忘录》中也可得到证实。

《备忘录》签署后,投资人原以为至此尘埃落定,只安心等待落袋为安,谁知又突生变数。

《备忘录》中原定于7月2日兑付“钜福上海前滩并购私募基金一期”本金,后经钜派、世茂、福晟三方商议确定于7月内进行兑付。然7月28日,世茂福晟方突然告知钜派方称因合同纠纷案件导致账户冻结,无法如期兑付,再次向管理人申请延长兑付期限,至此世茂方构成事实违约。

8月,钜派方多次向世茂方提出恢复监管申请流程被驳回。

9月4日钜派方携《公函》去前滩项目公司拿走放有公章的保险箱,《公函》中表述,2020年5月钜派方、世茂方、福晟方三方达成正式《备忘录》后,钜派方向世茂福晟方释放了全部证章照和银行账户的监管。

2020年7月,如世茂福晟方未按照《备忘录》约定履行义务,钜派方有权即时恢复相应的监管措施,世茂福晟方应无条件予以配合。在这种情况下,钜派方要求拿回公章作为一种互相制衡的手段,看起来确实是合情合理。

“我们天天去找钜派要求管理人尽快跟项目方重新谈判,前滩房子都卖掉了,楼也在那儿好好的,我们也可以接受延期,但我们不能接受延期后就不理不睬了。看新闻上说这个项目的业主们也是为交房、小产证、大产证到处维权,我们都是苦透苦透的老百姓,我们就是希望钜派、世茂、福晟能快点坐回谈判桌,账户何时解冻?到底还能不能按之前的三方协议兑付?不能的话新的解决方案是什么?”基金投资人代表张恺(化名)表示。

业主:这哪是房啊,这是个坑!

同样要为海悦华庭的业主们掬一把辛酸泪。

原本应于2020年2月28日交房,而交房前2天的2月26日,福晟集团发布《顺延交付期限通知书》,通知称随着疫情蔓延,多地明令企业推迟复工等多项防控措施。前滩海悦华庭项目工程也因此进展缓慢,将根据疫情防治情况依法合理顺延。

两天后2月28日,福晟集团发布书面回复函,强调与房屋验收工作相关的政府部门都推迟了节后复工的时间。不仅如此,还称前滩海悦华庭住宅的建设工程已基本完成,只待农民工返回进场完成工程收尾工作。

事实上,根据房地产行业惯例,开发商为避免交房违约,都会不同程度地将交房日期写得晚一些,如较实际可交房日期晚1-3个月。而福晟以2020年1月底过年前夕才发生的疫情作为交房延期的理由,其合理性与真实性存在疑问。

同时,根据建筑业惯例,建筑工地一般在过年前1-2周就会停工,工人回家过年,元宵节后才会陆续返岗、复工,即2020年1月中旬到2月中旬的近一个月时间内大多数工地本就不施工,即使不发生疫情,工地复工日期距离2月28日的合同最后交房日期也仅20天,根本不足以解释目前大量工程、验收、手续没有完成、无法交房的违约行为。

显然,业主们也明白这个道理,2020年2月29日,业主方对前滩海悦华庭拖延交付进行质询及催告,并从七个角度质问开发商为何违约交付。实际上,海悦华庭延期交付的真实原因是什么,大家心知肚明,一份份公告不过是一场场公关而已。

好不容易交房了,原本大产证合同日期为2020年6月30日,又因为项目方开发商拖延不作为的问题,房子售罄了,但大产证却没有,没有产证的房子让业主们没有安全感,毕竟入住事小,入学事大。

前滩海悦华庭对口着华二前滩学校和冰厂田幼儿园,对于已经占了坑位的业主说,迟迟拿不到产证,孩子无法入学让他们十分糟心。而两所学校的招生都有硬性要求—“所购楼盘需于入学报名前完成小产证的办理和户口迁入,且入学资格严格按照落户时间的先后顺序予以安排,且五年内只安排一户一孩入学。”

根据之前《每日商业报道》之前采访项目销售人员获悉,开发商公司在今年四月份已经和华二做了协议和申请,先让部分学生可以顺利入读,但是对于转学生并不适用。

“房子从交房延期,到小产证、大产权证办理的种种阻碍,我们也是四处奔波、步步维权,这哪是房啊,这是个坑。我们跟开发商沟通了不知道多少次了,也去过世茂都没什么用,还是靠我们自己一次次去、维权解决的,太难了啊!现在房子造好了卖出了,我们拿房,投资人拿钱,都是应该的。我们也不想互相为难对方,我们就希望这个房子背后真正的负责人能够出来负起他应尽的责任,尽快把产证办好。”一位现场业主王晓(化名)说。

原来9月9日的那场“抢”章大战,投资人和业主双方才是真正的苦主。关于事件中关键的这枚章,为什么要去“抢”?现在到底谁在管?

事件中另一方“钜福上海前滩并购私募基金”管理人钜派方表示“自从7月31日福晟方出具正式《说明函》,请管理人协调延长基金兑付期限,造成事实违约后,管理人多次正式及非正式向项目公司和世茂福晟方提出要求恢复共管权,但截至目前,已近2个月了,共管并未得到应有的恢复,项目公司也从未正式向管理人团队提出办理大产证材料需用公章的申请。而且,保险箱中仅有公章而无证照,且没有保险箱密码,实际上我们无法打开该保险箱。我们也希望项目方实控人能尽快出面,不要再回避了。”

世茂:三条红线下,“只能吃肉,不能救火”?

经过限商、限贷、限售、限购以及限价后,近日,中国房地产市场又迎来了“限债”时代。

8月20日,住建部、央行举行要点房地产企业座谈会,构成要点房地产企业资金监测和融资办理规矩,清晰了收紧地产开发商融资的“三条红线”:除掉预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

面临监管部门“三道红线”的负债规模控制时,在2020年8月世茂的中期业绩会披露,世茂集团净负债率下降至57.8%,连续九年低于60%,属于房地产行业较低水平。世茂借款总额1429.8亿元,其中长期借款占比72.3%,现金短债比1.8,偿债压力较小,债务结构安全。

同时,世茂的账面现金接近700亿元,比2019年底上升了17.3%;实现回款890.4亿元,增长9.5%。上半年,世茂的营业额、毛利额和股东应占核心利润同比都实现了两位数的增幅。

在疫情冲击之下,横向对比同行,这份成绩着实不易。世茂的股价也伴随着业绩一度冲高至35.25港元/股,总市值超过1200亿港元,涨幅领跑内房股。世茂集团被纳入恒生中国企业指数,成为50只成份股之一,也是本次指数调入的唯一房地产上市公司。世茂服务启动IPO之后,红杉资本和腾讯宣布加入战投,真是“完美的优等生”。

2019年世茂地产董事局副主席兼总裁许世坛称,目前是房企并购的好时机,偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,而世茂地产的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。按照他的计划,2019年公司70%以上的土储都会来自并购。

交易讲求权责利对等,获得权益,应担负责任,目前福晟背负的债务及纠纷问题,世茂有义务去协调处理。究竟谁来承担债务,如何解决债务?具体如何实施?至今外界仍未可知。

世茂方面曾回应媒体称:“在政府的支持下,世茂集团与其他国有金融机构于2020年1月共同组成了福晟纾困平台。福晟纾困管理平台系非独立实体法人组织,为临时性平台管理机构。该平台以期通过对福晟集团进行债务重组和托管资产的清理盘活,来协助福晟集团走出经营困境,早日恢复正常生产。

作为过渡性组织,纾困管理平台并未改变福晟集团既有的经营业务及权责主体关系。从始至今,世茂集团并未对福晟集团进行整体收购,只是输出项目代管代建。”

许世坛当时表示,福晟的最大问题是短债多,需要短债换长债、贵债换成便宜债,世茂将配合金融机构一起对福晟的债务做重组和清理。

世茂的“代管”和“代建”究竟体现在哪里?既然已经代管代建前滩项目,那么正如许老板说的“世茂将配合金融机构一起对福晟的债务做重组和清理”也是世茂应尽的责任和义务。未来“三条红线”之下,世茂会不会称不是“只吃肉,不救火”,而是“只吃肉,不能救火”?

投资人和业主进退维谷,一次又一次被敷衍、推脱,只能再接再厉去维权、扯皮。对于海悦华庭的业主们,得到官方的建议是“与签订购房合同的协议方协商解决,如协商不成,依法应当通过诉讼途径解决。”

对于投资人而言,投资人首先也是老百姓,投资人的利益也需要维护和保障。如前滩派出所民警对双方苦主说,这不应该是你们站在对立面,应该各自找各自的关系企业,推动企业双方坐在谈判桌来解决问题,才是正道。

来源:https://www.sohu.com/a/421443465_120002353

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